![[Trực tuyến] Thị trường BĐS chính thức tan băng](http://cafef.vcmedia.vn/zoom/660_360/Images/Uploaded/Share/8a010923642b7bc979a379e399d7ca78/2014/04/23/20140423090719/truc-tuyen-thi-truong-bds-chinh-thuc-tan-bang.jpg)
11:21 BĐS năm 2014 đầy lạc quan
Dưới đây là lời kết được các diễn giả chia sẻ trong buổi tọa đàm trực tuyến.
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng
Thị trường BĐS đang tiếp tục điều chỉnh tích cực hơn.
Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội
Doanh nghiệp sẽ cố gắng chạy đua, sớm có sản phẩm tốt thị trường đang chờ đợi.
Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group
Thị trường BĐS Việt Nam đã hoàn thành tái cấu trúc, chính thức thiết lập trật tự mới. Quý 1/2014 thị trường đã chính thức tan băng.
Ông Phan Thành Mai - Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng
Thị trường 2014 là năm có nhiều chính sách mới, công cụ tài chính ngân hàng, 2014 cũng là năm đánh dấu 1 năm chấm dứt đóng băng của thị trường BĐS.
Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội
2014 là năm lạc quan trong thận trọng. Thị trường vẫn còn thử thách. Tuy nhiên, với những giải pháp đang thực hiện, chứng ta có quyền hy vọng 2014 thị trường BĐS sẽ có nhiều cải thiện.
Ông Nguyễn Thụy Nhân - Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh.
Năm 2014, tôi cảm nhận đã bắt đầu có niềm tin từ người làm chính sách, ngân hàng, nhà đầu tư và người mua…. Hy vọng, trong thời gian tới thị trường sẽ phát triển mạnh mẽ hơn.
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng
Thị trường BĐS đang tiếp tục điều chỉnh tích cực hơn.
Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội
Doanh nghiệp sẽ cố gắng chạy đua, sớm có sản phẩm tốt thị trường đang chờ đợi.
Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group
Thị trường BĐS Việt Nam đã hoàn thành tái cấu trúc, chính thức thiết lập trật tự mới. Quý 1/2014 thị trường đã chính thức tan băng.
Ông Phan Thành Mai - Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng
Thị trường 2014 là năm có nhiều chính sách mới, công cụ tài chính ngân hàng, 2014 cũng là năm đánh dấu 1 năm chấm dứt đóng băng của thị trường BĐS.
Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội
2014 là năm lạc quan trong thận trọng. Thị trường vẫn còn thử thách. Tuy nhiên, với những giải pháp đang thực hiện, chứng ta có quyền hy vọng 2014 thị trường BĐS sẽ có nhiều cải thiện.
Ông Nguyễn Thụy Nhân - Tổng Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh.
Năm 2014, tôi cảm nhận đã bắt đầu có niềm tin từ người làm chính sách, ngân hàng, nhà đầu tư và người mua…. Hy vọng, trong thời gian tới thị trường sẽ phát triển mạnh mẽ hơn.
11:02 Người nước ngoài sở hữu BĐS tại VN tác động như thế nào đến thị trường?
Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội
Vấn đề này hiện có nhiều tranh cãi, nếu được thông qua sẽ mang lại lợi ích cho việc phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam. Tất nhiên cũng cần có cơ chế quản lý phù hợp đẻ tránh tác động xấu. Chúng ta cũng nên có cái nhìn tương đối cân bằng bên cạnh việc khuyến kích người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam.
Dự thảo luật nhà ở sửa đổi lần này cũng đã nới lỏng các điều kiện hơn, tăng điều kiện cho thuê. Theo tôi đó là bước tiến, Việt Nam nên cân nhắc nới rộng hơn nữa để BĐS Việt Nam trở thành sản phẩm hấp dẫn hơn
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng
Hiện nay chúng ta đang sửa đổi Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được phép mua nhà. Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cũng đã nới rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho người nước ngoài tại Việt Nam. Hiện các giao dịch BĐS, thế chấp chuyển nhượng toàn bộ các quy trình cũng đang được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
Vấn đề này hiện có nhiều tranh cãi, nếu được thông qua sẽ mang lại lợi ích cho việc phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam. Tất nhiên cũng cần có cơ chế quản lý phù hợp đẻ tránh tác động xấu. Chúng ta cũng nên có cái nhìn tương đối cân bằng bên cạnh việc khuyến kích người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam.
Dự thảo luật nhà ở sửa đổi lần này cũng đã nới lỏng các điều kiện hơn, tăng điều kiện cho thuê. Theo tôi đó là bước tiến, Việt Nam nên cân nhắc nới rộng hơn nữa để BĐS Việt Nam trở thành sản phẩm hấp dẫn hơn
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng
Hiện nay chúng ta đang sửa đổi Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam được phép mua nhà. Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cũng đã nới rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho người nước ngoài tại Việt Nam. Hiện các giao dịch BĐS, thế chấp chuyển nhượng toàn bộ các quy trình cũng đang được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.
10:19
Mức giá bất động hiện nay đã trở về giá trị thực chưa ?
Ông Phạm
Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group
Chúng ta hay nói giá thực, giá ảo, giá mua bán, giá thành,…Có rất nhiều đánh giá, các báo cáo phân tích cho rằng giá BĐS quá cao so với thu nhập của người dân. Như vậy, ở đây giá bán hay giá thành có cao so với các nước hay không? Thu nhập của người dân như thế nào?
Chúng ta đều biết, thu nhập của người Việt Nam rất thấp so với các nước trên thế giới. So với các nước trong khu vực như Singapore, Myanmar, Hong Kong giá BĐS tại Việt Nam không quá cao, thậm chí còn thấp hơn. Nhưng giá BĐS tại Việt Nam có đặc điểm khác biệt, đó là sự khác biệt chênh lệch vị trí, do hạ tầng giao thông của chúng ta chưa phát triển, hạ tầng tiện ích kém nên giá nhà đất cách nhau 1km có sự chênh lệch rõ ràng. Mức chênh lệch quá lớn này là đặc thù của thị trường BĐS Việt Nam.
Vì vậy, để đánh giá giá BĐS tại Việt Nam cao hay thấp thì cần có đánh giá nghiên cứu sâu hơn.
Vậy thị trường có giảm được không?
Nói về giá thị trường có giảm tiếp không, tôi chỉ đề cập về giá thị trường bất động sản nhà ở thương mại. Theo tôi giá quyết định bởi 2 yếu tố. Thứ nhất là giá thành. Trong bối cảnh thị trường khó khăn đã có rất nhiều chủ đầu tư, nhà thầu bắt tay với nhau để giảm giá bất động sản và về cơ bản giá trên thị trường đã giảm nhưng không quá lớn (5-7%), vì chi phí vật tư, nguyên vật liệu và nhân công không thể giảm được nhiều. Nhưng trong yếu tố giá thành chi phí vốn là rất lớn. Hiện nay nhiều quy định khá thắt chặt việc huy động vốn từ người mua nhà, vì vậy, nguồn vốn còn lại vẫn phụ thuộc rất lớn vào ngân hàng với lãi suất khá cao (trên 10%/năm).
Chúng ta hay nói giá thực, giá ảo, giá mua bán, giá thành,…Có rất nhiều đánh giá, các báo cáo phân tích cho rằng giá BĐS quá cao so với thu nhập của người dân. Như vậy, ở đây giá bán hay giá thành có cao so với các nước hay không? Thu nhập của người dân như thế nào?
Chúng ta đều biết, thu nhập của người Việt Nam rất thấp so với các nước trên thế giới. So với các nước trong khu vực như Singapore, Myanmar, Hong Kong giá BĐS tại Việt Nam không quá cao, thậm chí còn thấp hơn. Nhưng giá BĐS tại Việt Nam có đặc điểm khác biệt, đó là sự khác biệt chênh lệch vị trí, do hạ tầng giao thông của chúng ta chưa phát triển, hạ tầng tiện ích kém nên giá nhà đất cách nhau 1km có sự chênh lệch rõ ràng. Mức chênh lệch quá lớn này là đặc thù của thị trường BĐS Việt Nam.
Vì vậy, để đánh giá giá BĐS tại Việt Nam cao hay thấp thì cần có đánh giá nghiên cứu sâu hơn.
Vậy thị trường có giảm được không?
Nói về giá thị trường có giảm tiếp không, tôi chỉ đề cập về giá thị trường bất động sản nhà ở thương mại. Theo tôi giá quyết định bởi 2 yếu tố. Thứ nhất là giá thành. Trong bối cảnh thị trường khó khăn đã có rất nhiều chủ đầu tư, nhà thầu bắt tay với nhau để giảm giá bất động sản và về cơ bản giá trên thị trường đã giảm nhưng không quá lớn (5-7%), vì chi phí vật tư, nguyên vật liệu và nhân công không thể giảm được nhiều. Nhưng trong yếu tố giá thành chi phí vốn là rất lớn. Hiện nay nhiều quy định khá thắt chặt việc huy động vốn từ người mua nhà, vì vậy, nguồn vốn còn lại vẫn phụ thuộc rất lớn vào ngân hàng với lãi suất khá cao (trên 10%/năm).
Thứ hai giá phụ thuộc vào cung– cầu thị trường. Trước hết
nói về cầu chúng tôi chia nhu cầu của người mua thành 3 nhóm: cầu tiêu dùng, cầu
đầu tư ngắn hạn (chuyển nhượng hưởng lợi nhuận) và cầu đầu tư dài hạn (vận hành
và khai thác). Đối với thị trường bất động sản Hà Nội, nhóm cầu đầu tư dài hạn có
sự tham gia hạn chế do đầu tư dài hạn vào bất động sản hiện nay sinh lời khá thấp.
Ở các khu vực bất động sản trung tâm do có khả năng đưa vào
sử dụng được ngay, nguồn cung hạn chế lại có sự tham gia của nhóm nhà đầu tư ngắn
hạn nên giá bất động sản tăng khoảng 5-7%. Với những dự án ngoài vành đai 3,
vành đai 4 do cơ sở hạ tầng hạn chế, khoảng cách xa, có thể sẽ tiếp tục giảm do
ít nhà đầu tư dài hạn và ngắn hạn ít tham gia.
10:07 Liều thuốc 30.000 tỷ, 50.000 tỷ,…có tác động thế nào ?
Ông Phan Thành Mai - Tổng Giám đốc Ngân
hàng Xây dựng
Chúng ta đều biết, gói 30.000 tỷ cho BĐS là gói của Chính phủ dành cho nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, gói tín dụng này có hỗ trợ của NHNN về lãi suất. Hiệu ứng của gói này trên thị trường là hình thành một thị phần nhà xã hội, đúng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Hai làm giá thành mặt bằng BĐS xuống thấp, là đòn bẩy cho thị trường BĐS đi lên. Không quan trọng giải ngân bao nhiêu mà nó là cú hích cho thị trường.
Còn gói tín dụng thương mại trong sản xuất, VLXD 50.000 tỷ có 3 điểm chú ý như sau: Thứ nhất, gói này được ký kết khép kín trên cùng một hợp đồng của 4 nhà, chủ đầu tư –nhà thầu –nhà VLXD –ngân hàng. Điều này đảm bảo an toàn tín dụng, ngân hàng kiểm soát. Thứ hai, gói này là đòn bẩy trung gian giúp giảm giá thành, thông qua các nhà tổ chức trung gian. Thứ ba, hình thức này trước đây có một số ngân hàng đã làm. Hiện nay có 8 ngân hàng trực tiếp đăng ký với Vụ Tín dụng…
Như vậy, đối với các dự án dở dang, liên minh gồm 4 nhà sẽ thống nhất tạm thời khoanh nợ, không siết nợ, hỗ trợ doanh nghiệp nguồn vốn để tiếp tục triển khai dự án. Như vậy gói tín dụng 50.000 tỷ sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS.
Chúng ta đều biết, gói 30.000 tỷ cho BĐS là gói của Chính phủ dành cho nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, gói tín dụng này có hỗ trợ của NHNN về lãi suất. Hiệu ứng của gói này trên thị trường là hình thành một thị phần nhà xã hội, đúng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Hai làm giá thành mặt bằng BĐS xuống thấp, là đòn bẩy cho thị trường BĐS đi lên. Không quan trọng giải ngân bao nhiêu mà nó là cú hích cho thị trường.
Còn gói tín dụng thương mại trong sản xuất, VLXD 50.000 tỷ có 3 điểm chú ý như sau: Thứ nhất, gói này được ký kết khép kín trên cùng một hợp đồng của 4 nhà, chủ đầu tư –nhà thầu –nhà VLXD –ngân hàng. Điều này đảm bảo an toàn tín dụng, ngân hàng kiểm soát. Thứ hai, gói này là đòn bẩy trung gian giúp giảm giá thành, thông qua các nhà tổ chức trung gian. Thứ ba, hình thức này trước đây có một số ngân hàng đã làm. Hiện nay có 8 ngân hàng trực tiếp đăng ký với Vụ Tín dụng…
Như vậy, đối với các dự án dở dang, liên minh gồm 4 nhà sẽ thống nhất tạm thời khoanh nợ, không siết nợ, hỗ trợ doanh nghiệp nguồn vốn để tiếp tục triển khai dự án. Như vậy gói tín dụng 50.000 tỷ sẽ có tác động tích cực đến thị trường BĐS.
09:56 BĐS đang bắt đầu hồi phục
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng
Thị trường BĐS hiện đang ấm lên, bức tranh thị trường nhà đất cũng vì thế đang sáng sủa hơn. Từ cuối năm 2013, tình hình giao dịch BĐS có chiều hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội và Tp.HCM. Trong đó, thị trường Hà Nội có tốc độ tăng nhanh hơn. Quý 1/ 2013, thị trường ghi nhận có 800 giao dịch nhưng đến quý 4/2013 số lượng giao dịch đã tăng lên 3.000, 4 tháng đầu 2014 có tới 2.300 giao dịch.
Giá bất động sản cũng đã chững lại, không tiếp tục giảmgiống như những năm trước. Đặc biệt có sự tăng giá nhẹ tại những dự án chung cư sắp hoàn thiện. Bên cạnh đó, tồn kho bất động sản cũng đã giảm, trong 1 năm quá giảm hơn 34%, đặc biệt là chung cư giảm nhiều hơn, đất nền giảm ít hơn.
Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã kết luận thị trường đang ấm lên nguyên nhân là do các chính sách đã có tác dụng. Cơ cấu bất động sản đã thay đổi, sản phẩm cung cấp cho thị trường phù hợp hơn. Nhà dưới 2 tỷ đặc biệt là chung cư khả năng tiêu thụ rất nhanh.
Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng sẽ vẫn còn khó khăn, đặc biệt là những khu vực vùng ven Hà Nội, Tp.HCM chưa có kết nối giao thông, các dịch vụ công cộng chưa có chưa thu hút được người dân dẫn đến chủ đầu tư không bán được hàng. Những chung cư có diện tích lớn, giá cao cũng rất khó bán.
Ông Nguyễn Hữu Cường –Chủ tịch CLB bất động sản HN
Năm 2013 có những chính sách bản lề, thị trường đang đi lên. Dấu hiệu thể hiện ở tất cả các phân khúc đều tăng lên. Cuộc đua phân phối của các sàn rất khốc liệt. Thị trường hiện nay không còn đủ nguồn cung phù hợp cho người mua, bởi nguồn cầu trong 3 năm vừa qua đã nín nhịn.
Năm 2014 trở đi hứa hẹn thị trường nhà đất sẽ sôi động. Thời gian qua, chúng ta có thể thấy nhiều yếu tố vĩ mô đang có tác động tốt như nguồn vốn FDI năm 2013 đạt con số 21,6 tỷ USD, chỉ số chứng khoán có liên lệ mật thiết với BĐS cuối 2012 là 397,6 điểm, hôm qua 569,97 điểm. Thêm vào đó, gói tín dụng 30.000 tỷ đã ký cam kết với 3.990 khách hàng tương ứng 11%. Như vậy, so với mấy tháng trước, đồng loạt các chỉ số đều tăng.
Đặc biệt, trên thị trường hiện có nhiều dự án khách hàng phải mua chênh, có những dự án mới triển khai nhưng đã có người mua hết, như VP6 xếp hàng mua buôn cũng không mua được, dự án CT3 Cổ nhuế,…Thị trường BĐS có thể nói đã hồi phục.
Thị trường BĐS hiện đang ấm lên, bức tranh thị trường nhà đất cũng vì thế đang sáng sủa hơn. Từ cuối năm 2013, tình hình giao dịch BĐS có chiều hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội và Tp.HCM. Trong đó, thị trường Hà Nội có tốc độ tăng nhanh hơn. Quý 1/ 2013, thị trường ghi nhận có 800 giao dịch nhưng đến quý 4/2013 số lượng giao dịch đã tăng lên 3.000, 4 tháng đầu 2014 có tới 2.300 giao dịch.
Giá bất động sản cũng đã chững lại, không tiếp tục giảmgiống như những năm trước. Đặc biệt có sự tăng giá nhẹ tại những dự án chung cư sắp hoàn thiện. Bên cạnh đó, tồn kho bất động sản cũng đã giảm, trong 1 năm quá giảm hơn 34%, đặc biệt là chung cư giảm nhiều hơn, đất nền giảm ít hơn.
Mới đây, Bộ Xây dựng cũng đã kết luận thị trường đang ấm lên nguyên nhân là do các chính sách đã có tác dụng. Cơ cấu bất động sản đã thay đổi, sản phẩm cung cấp cho thị trường phù hợp hơn. Nhà dưới 2 tỷ đặc biệt là chung cư khả năng tiêu thụ rất nhanh.
Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng sẽ vẫn còn khó khăn, đặc biệt là những khu vực vùng ven Hà Nội, Tp.HCM chưa có kết nối giao thông, các dịch vụ công cộng chưa có chưa thu hút được người dân dẫn đến chủ đầu tư không bán được hàng. Những chung cư có diện tích lớn, giá cao cũng rất khó bán.
Ông Nguyễn Hữu Cường –Chủ tịch CLB bất động sản HN
Năm 2013 có những chính sách bản lề, thị trường đang đi lên. Dấu hiệu thể hiện ở tất cả các phân khúc đều tăng lên. Cuộc đua phân phối của các sàn rất khốc liệt. Thị trường hiện nay không còn đủ nguồn cung phù hợp cho người mua, bởi nguồn cầu trong 3 năm vừa qua đã nín nhịn.
Năm 2014 trở đi hứa hẹn thị trường nhà đất sẽ sôi động. Thời gian qua, chúng ta có thể thấy nhiều yếu tố vĩ mô đang có tác động tốt như nguồn vốn FDI năm 2013 đạt con số 21,6 tỷ USD, chỉ số chứng khoán có liên lệ mật thiết với BĐS cuối 2012 là 397,6 điểm, hôm qua 569,97 điểm. Thêm vào đó, gói tín dụng 30.000 tỷ đã ký cam kết với 3.990 khách hàng tương ứng 11%. Như vậy, so với mấy tháng trước, đồng loạt các chỉ số đều tăng.
Đặc biệt, trên thị trường hiện có nhiều dự án khách hàng phải mua chênh, có những dự án mới triển khai nhưng đã có người mua hết, như VP6 xếp hàng mua buôn cũng không mua được, dự án CT3 Cổ nhuế,…Thị trường BĐS có thể nói đã hồi phục.
09:32 Hàng loạt vấn đề nóng
Buổi
tọa đàm sẽ tập trung thảo luận về các gói tín dụng hỗ trợ thị trường
bất động sản như gói 30.000 tỷ, 50.000 tỷ và tiến tới là 70.000 tỷ; Các
điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản; Khả năng phục hồi của thị
trường bất động sản trong Quý II/2014; Dự báo của chuyên gia và kỳ vọng
của doanh nghiệp: Cơ hội và thách thức...Các khách mời tham gia buổi tọa đàm gồm: Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng; Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội; Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội; Ông Phạm Thanh Hưng - Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group; Ông Phan Thành Mai - Tổng Giám đốc Ngân hàng Xây dựng; Ông Nguyễn Thụy Nhân - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP.HCM.
Hiện, thị trường bất động sản đã có tín hiệu khởi sắc nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn. Đây là lúc Chính phủ, các ngân hàng và doanh nghiệp cần phối hợp chặt chẽ với nhau để vực dậy thị trường.
Nguồn theo: http://cafef.vn/thi-truong-dau-tu/truc-tuyen-thi-truong-bds-chinh-thuc-tan-bang-201404230932273004ca43.chn
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét